【方正固收】房地产债主体和个券评分框架( 七 )_来源：方正证券（维权）研究◆◆摘要◆

从房地产债性质看，不同类型地产债发行额占比结构分化明显， 2018年以来，一般企业债占比明显下降，超短期融资债券占比显著上升并在2019年迎来爆发式增长。一方面，自2016年年底深交所发布713号监管函，并对房企发行公司债实行“基础范围及综合指标评价”的分类监管后，一般公司债新增发行规模在2017年大幅降至7.16%，同比下降19.39%。2019年至今占比为11.11%。另一方面， 2018年12月发改委发布6号文，提出将进一步增强企业债券服务实体经济的能力，这意味着后续企业债将主要用于保障性住房建设融资。因此从2018年开始至今，企业债发行量急剧减少至1%以下。相反，中期票据具备发行风险和成本低的优点，从2017年至今显著增长，且在2018年后房企发债期限偏向中短期化。此外，超短期融资债券发行额占比从2018年开始逐渐上升，2019年至今占比上升至23.08%，同比增长达15.94%。

截止2019年8月，从地产债余额结构看，民营企业债券余额占总余额的1/3左右。从债券性质上看，一般公司债和中期票据为主要流通种类。民营企业发行额占比最高，为33.27%；其次为中央国有企业，发行总额占比为22.38%；有外资背景的企业发行额占比与之较为接近，达到21.74%；而地方国有企业较低，仅为15.39%。从债券性质上看，截止2019年8月底一般公司债发行总额占比最高为62.35%，占据累计余额的一半以上。其次为一般中期票据，占比达31.54%。2018年12月，发改委发布6号文提出鼓励房企发债但对商业性房地产开放项目类型进行了严格区分的政策，其中包括企业债将不再用于所有商业性房地产项目的融资；截止2019年8月底，一般企业债发行总量占比急剧下降至1.38%。