智通编译 | 伟禄集团(01196)否认的这份沽空报告究竟说了什么？(14)

2019-08-26

伟禄集团的一名员工告诉我们，集团也计划将整栋楼出租，承租人可以自由使用或转租给其他人。我们相信光明资产的定价将低于海洋王科技楼。

- 人民币40元/平方米/月是海洋王科技楼的报价，实际成交价格将会更低。

- 光明资产的总建筑面积几乎是海洋王科技楼的6倍，这将进一步压低租金。

我们有理由假设光明资产的报价要比海洋王科技楼的报价低20%，以32元/平方米/月的租金计算，该资产的收益率为0.74%(= 32 x 12 / 51,700)。

光明资产的租期为50年，从2009年3月17日至2059年3月16日，余下的寿命不足40年。按不变的租金率计算，该资产的投资成本收回将达到135年(= 51,700 / (32 x 12))，是剩余使用寿命的三倍以上。

这怎么可能呢?

2.5 观澜停车场的收益率超过公寓的收益率，为0.07%

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