视点·观察|浑水创始人：七月开始调查贝壳因为“好得难以置信”( 二 )_浑水创始人：七月开始调查贝

这就是为什么我们对方法论和使用假设，完全透明。同时，我想说的是，我们使用的其实是对公司有利的假设。最后，我们对数据评估进行了现场抽查，以验证想法，得出结论——无论在美国证监会的财报中，还是贝壳的ACN中介网络都存在夸大的行为。
编者注：浑水声称，贝壳收入造假主要体现虚报门店、中介和交易量。
报告中，浑水认为，贝壳存在大量并不存在“鬼店”和注册成不同分店但实则在同一办公地的“克隆店”，并以此来虚报门店数量。
报告中举例称，在贝壳官网上挂牌的南昌市青山湖区的一处营业点的实际店面显示已经被废弃（下图一）。另有廊坊市天洋城的两处链家营业点，实际只有一店（下图二）。“我们应该在廊坊找到的51家链家店中，有19家是‘鬼店’ 。仅在这个城市，实地考察就表明贝壳将门店数量夸大了 59% 。我们相信廊坊只是一个代表，类似的鬼店并不仅限一地。”

图一

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图二
浑水同时质疑，贝壳虚报中介人数。报告中称，在贝壳平台上被列为“活跃”的中介，在现实世界中门店关闭或不存在。举例称，贝壳声称在上海共有2.1万名中介，但工商查询显示，其在上海的中介子公司仅有9998名员工。
《棱镜》作者郭菲菲查询贝壳APP发现，贝壳的“优选置业经纪人”并不在App的“找经纪人”一栏中，但在“贝壳新房”的子目录下的“找经纪人”中
除了质疑虚报门店、中介和佣金率之外，浑水还质疑，贝壳在收购中环地产、圣都等标的时，存在夸大资产价格的行为，以平抑并不存在的现金余额。
《棱镜》：贝壳回应中提到，新房交易的通路不只链家和平台连接门店，还包括新房销售团队等其他渠道，而做空报告中只计算了第一、二种方式。因此，贝壳质疑做空报告的计算存在严重遗漏。你如何回应？
布洛克：简而言之，贝壳对我们的方法论的批评，以及指责我们遗漏某些新房数据，听起来完全是谎言。他们的应用程序（App）中并没有与此相对应的内容。贝壳的商业模式是一个互相验证的系统。商店连接着中介，中介连接着房屋交易。而数据中并没有显示还有未被记入的新房。
我的意思是，如果贝壳真的要做回应，就该确切地给出在哪个代码里可以找到他们说的遗漏，显示在应用程序的哪个地方。
编者注：贝壳在周五回应称，浑水抓取的交易量数据严重失实且存在遗漏。“浑水抓取交易量数据的方法是错误的，其对于贝壳的新房交易GTV和收入的计算存在严重遗漏。我们提供新房交易的通路有四条：一、链家门店；二、平台连接门店；三、新房销售团队；四、其他销售渠道。而在其报告中只计算了第一、二种方式，却遗漏了第三、四种方式。不仅如此，在估算第一、二种通路的GTV和收入上也有明显的问题。”